Hiện nay, lãi suất ngân hàng giảm, giá nhà cũng giảm nhưng
rất ít người người dân có thể mua được nhà vì thu nhập quá thấp.
Bên cạnh nỗ lực giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, vay mua nhà ở
xã hội với lãi suất 5%/năm, nhiều ngân hàng thường xuyên tung ra các sản phẩm
tín dụng có mức lãi suất cực rẻ. Tuy nhiên, các gói này thực tế giải ngân vẫn
khá chậm. Khi mở bán dự án, các doanh nghiệp bất động sản thường liên kết với
các ngân hàng để sẵn sàng hỗ trợ khách hàng vay vốn mua nhà. Nhưng hàng tồn kho
vẫn còn nhiều.
Ngân hàng và doanh nghiệp liên kết với nhau
Theo chia sẻ của anh Nhân nhà ở Tân Phú, một ngày trung bình
anh nhận được 6-8 tin nhắn mời chào mua nhà, mua đất với giá khá hấp dẫn, được
ngân hàng hỗ trợ lãi suất rất thấp. Anh được mời chào từ đất nền 200-300 triệu
đồng/miếng, vài trăm triệu đồng một căn hộ giá rẻ đến căn hộ cao cấp, đất nền
biệt thự... đưa đón xem sản phẩm miễn phí, ngân hàng hỗ trợ, lãi suất thấp...
Đặc biệt, không chỉ mình anh Nhân, nhiều người khác cũng cho biết, chưa bao giờ
nhà, đất được mời chào nhiệt tình như hiện nay.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng tặng nội thất cao
cấp cho khách mua nhà và giao sổ đỏ ngay để thu hút được người mua. Thậm chí có
dự án, khách hàng tham gia buổi mở bán còn được bốc thăm trúng nhà thật.
Doanh nghiệp muốn bán hàng, ngân hàng muốn bơm vốn. Vì thế,
ngân hàng và doanh nghiệp đã liên kết với nhau, sẵn sàng tung hàng khi có khách
để làm được điều này.
Đơn cử, trong vòng 12 tháng đầu khi mua nhà, có ngân hàng hỗ
trợ mức lãi suất vay ưu đãi 5%/năm. Có khi lãi suất chỉ 0% trong vòng một năm
khi mua chung cư. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng thường xuyên có những gói tín
dụng khác nhau để thu hút khách hàng và cạnh tranh, dành cho người mua nhà, sửa
nhà, xây nhà... với mức lãi suất ngày càng hấp dẫn và ưu đãi nhiều thứ.
Có ngân hàng tung ra gói vay mua nhà lãi suất thấp với điểm
nhấn là khách hàng chưa phải trả nợ gốc trong vòng ba tháng tính từ thời điểm
giải ngân lần đầu. Thậm chí, có ngân hàng tung ra gói nghìn tỷ với lãi suất chỉ
0,68%/tháng, mức lãi suất này được cố định trong 30 tháng đầu, đặc biệt là
thanh toán trước hạn sẽ không phải chịu phí phạt.
Việc mua nhà chậm lại do rào cản thủ tục giấy tờ nên có ngân
hàng đã cải thiện bằng cách cung cấp giải pháp phê duyệt trước hạn mức vay mà
chưa cần tài sản bảo đảm. Cụ thể, đầu tiên khách hàng chỉ cần đưa ra giấy tờ về
vị trí và đơn vị công tác là được, không cần sao kê thu nhập, bảng lương đã có
thể được cấp hạn mức tín dụng...
Theo nhiều ngân hàng, dư nợ cho vay mua nhà tại các ngân
hàng hiện chiếm 25%-30% trong tổng dư nợ cho vay cá nhân. Một vị lãnh đạo ngân
hàng tại Tp.HCM cho biết, hiện nay, các chương trình cho vay mua nhà của ngân
hàng, doanh nghiệp không phải nhằm quảng bá thương hiệu mà thực sự họ muốn giải
ngân và bán sản phẩm. Nhưng số lượng bất động sản tồn kho và tiền trong ngân
hàng vẫn chồng chất.
Các gói tín dụng vẫn “ế”
Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính cho biết, tổng dư nợ
cho vay đầu tư bất động sản tính đến cuối năm 2013, chỉ dừng ở con số khoảng
262.000 tỷ đồng và chiếm 8% tổng dư nợ. Nhưng đến nay, so với cuối năm 2013, dư
nợ tín dụng bất động sản đã tăng khoảng 11,5%, nghĩa là cao hơn mức bình quân
tăng trưởng dư nợ của hệ thống ngân hàng.
Điều này là đáng mừng, nhưng chuyên gia tài chính ngân hàng
TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, phân tích tín dụng bất động sản tuy có tăng
trưởng hơn trước, tuy nhiên, không đủ sức kéo tăng trưởng tín dụng của toàn bộ
hệ thống ngân hàng. Đồng thời, sự tăng trưởng tín dụng của bất động sản cũng
không đủ lực để làm thị trường này "ấm nóng".
Theo ông Hiếu, nguyên nhân chính là do thu nhập của người
dân rất thấp nên dù có giảm giá BĐS, giảm lãi suất thì người dân vẫn không thể
đáp ứng được điều kiện để mua nhà. Hơn nữa, hiện thời hạn vay mua nhà ở tại các
ngân hàng vẫn còn ít. Chủ yếu dòng vốn đi vào ngân hàng là ngắn hạn. Cụ thể,
tiền gửi từ sáu tháng đến một năm chiếm tỉ lệ lớn, còn gửi 2-3 năm thường không
nhiều.
Vì lý do trên, ngân hàng muốn kéo dài thời hạn vay lên 30-40
năm là rất khó. Muốn giải quyết được khó khăn này, theo ông Hiếu, vấn đề nằm ở
Chính phủ. Thu nhập của người dân làm sao có thể nâng cao. Khả năng trả nợ của
người dân chỉ được đảm bảo khi gốc và lãi vay phải trả hằng tháng cho ngân hàng
không được quá 50% thu nhập.
Ông Hiếu cho biết, tạo ra thị trường vốn dài hạn là một điều
quan trọng nữa, để ngân hàng có thể kéo dài thời hạn cho vay. Tiền hằng tháng
người mua nhà phải trả ít đi khi kéo dài hơn thời hạn vay vốn. Tuy nhiên, muốn
có dòng vốn dài hạn trước mắt cần dựa vào các công ty tài chính lớn, công ty
bảo hiểm và các ngân hàng nước ngoài... bởi họ có dòng vốn dài hạn. Đặc biệt,
phải chứng khoán hóa thị trường vốn này về lâu dài.
Nên thành lập thị trường vốn dài hạn
Hiện nay, thị trường vốn dài hạn của nước ta chỉ có khoảng
mấy trăm triệu USD, đến từ cổ phiếu, trái phiếu của Chính phủ. Trong khi đó,
thị trường vốn dài hạn ở nước ngoài đến hàng chục ngàn tỷ USD.
Thực tế tại Mỹ dòng vốn dài hạn ở các ngân hàng chỉ nhiều
hơn ở ta một chút thôi. Tuy nhiên, họ có thể tạo ra thị trường vốn dài hạn
riêng. Khi ngân hàng tạo ra gói tín dụng bất động sản dài hạn vài chục năm,
sẽ đem bán cho hai công ty tài chính.
Theo đó, hai công ty này của tư nhân, độc lập hoàn toàn
nhưng là vốn của chính phủ và được niêm yết trên sàn chứng khoán. Họ sẽ chứng
khoán hóa để bán trên sàn sau khi mua gói tín dụng này. Tỷ lệ bao nhiêu cổ
phiếu sẽ đi kèm mỗi tài sản đảm bảo là những căn nhà kia. Vì thế, ngân hàng
có thể quay vòng đồng vốn nhưng vẫn có những gói tín dụng cố định lãi suất và
dài hàng chục năm. Muốn có được cơ chế như vậy, chúng ta phải thành lập thị
trường vốn chứng khoán hóa.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính
|
(Theo Pháp luật Tp.HCM Online)
0 nhận xét:
Đăng nhận xét